第1篇 小区业委会2015年度述职报告
本届业委会xx年12月8日经上级批准成立，至xx年12月届满。目前已两年有余。鉴于上次换届选举整整历时一年半的过程，因此本届业委会讨论后决定，提前向上级申请换届选举。在行将届满前，现对任期两年余的工作进行回顾总结，便于广大业主在参与下届业委会换届选举时予以参考。
本届业委会自成立起，就确立了“公平、公正、公开、透明”的理念，并主导创办了《漓江之声》小报。第一个月起就依托小报，宣传本届业委会的指导思想、工作方法、处事原则。坚持公开化与透明化，便于全体业主了解与监督。两年来，本届业委会按月将工作情况向全体业主开诚布公进行汇报，整个过程应该可以一目了然。现作归纳如下：
一，按有关业主委员会的指导文件为要求，本届业委会特点：
1.严格遵照《物业管理条例》第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构——”等规定行事。
2.本届业委会没有“拍板权”，最终决定事务的可行性是在有依据的基础上按程序确立。
3.充分依靠与发动全体业主，予以业主知晓权与参与权；
4.建立并保持个人对小区事务判断的表达渠道畅通。（每月小报辟专栏回复业主反馈）
5.本着厉行节约，杜绝浪费，以慎重为原则，以小区确实迫切需要维修改造的问题为出发点，严格把好小区维修基金与活动经费支出关。
6.一切讨论决定均文**录存档。
二，在两个方面替全体业主承担了义务与职责：
（1）小区的日常管理。
重点对小区的秩序维护、绿化养护、环境保洁；公共部位与设施设备的使用管理和维护；
俗称“四保”；其次车辆停放管理；违章问题等相关业主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作为前提，重视业主信息反馈；2.每月一次例会；3.每月三次巡视检查；4.特殊情况及时商讨处理办法。
（2）涉及迫切需要.动用维修基金维修与改造共用设施的部分。
任期内对车辆管理系统、摄像头更新、东西岛贯通工程与大功率水泵的安装、打捞水景漂浮物的用船、桥栏杆锈蚀更换、监控室静电地板腐蚀更换；电脑巡视软件、电路板、显示器陈旧性故障更换、南北大门锈损维修与油漆；道路减速带与反光镜等禁示标志安装、为物业保安添置办公用椅与巡逻用自行车、南门修建停非机动车雨棚等确立维修改造项目。
采用方法是：1.对各方反馈的问题梳理，确实需要维修改造的在小报上确立为议题；2.提供一个充分酝酿的过程，通过座谈会或走访中房等相关部门或请教专业人士；3.走全体业主征询或业主代表征询程序后业委会再作确定；4.结果均在小报上予以告知并在宣传栏公示一周拍照留存，之后还会待成熟后落实。
三，组织开展的主要几次征询活动的意义：
1.xx年石材马路改造。其实中房出资，只要求业委会出具证明同意施工方进场。根据规则，业委会没有哪条依据可出此证明，因此组织了第一次全体业主的征询活动，取得了大多数业主的同意，使小区道路改造得以实现。此次征询，业主当中存在不同见解得以充分表达，显现出智慧的、专业的，方法上的思维相当活跃，看到了业主当中蕴藏的才智与力量，对业委会工作启发很大。事实证明，能让数据说话，是帮助业委会推动民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道闸改造。道路改造同时，小区车辆进出系统问题提上日程。原道闸年久失修关系到小区安全问题。中房提出：道闸与道路同时改造，或以后业委会自己组织全体业主讨论改造，成本代价不同，要求业委会速作决定，以免延误道路铺设。这是一项技术系数很高、专业性很强的项目，要求更新或以旧修旧，不同主张均有合理性的一面。对本届业委会是个难题。于是向不少业主上门讨教，向相关部门咨询，汇集到不少不同厂家、不同品牌、不同方案与不同报价，组织了第二次全体业主的征询。同时组织业主参加由厂家用幻灯片形式介绍产品的讲座，并开展面对面讨论；还组织业主去不同厂家实地考察，与厂长交换意见。本届业委会本着慎之又慎的精神，前后整整研讨了半年之余。最后完全依仗业主的参于与支持，以专业知识，使费用比最初报价得以合理精简与节约，才使道闸改造得到实现。事实证明大多数业主的判断与社会住宅小区安全型的封闭式管理的趋势是一致的。从招聘到选聘。本届业委会体现“组织与协调”的功能，让业主自主决定小区事务的实践，对今后凡决定涉及全体业主利益的事项，尊重每个业主应有的行事权力，保障决定动用维修基金过程的透明度是一个参照。
3.绿化养护问题。是业委会上任后碰到的群众反响最大最棘手的事情。在热心业主的帮助下，曾聘请专业单位与专门人士对小区绿化进行过多次评估与讨论，对每月四万元承包小区那么大面积的绿化养护均认为“难”。对于“难”的事如何想办法做好？业委会面向全体业主讨教方法，组织了全体业主对小区绿化养护问题专门征询。这次征询得到了出乎意料多的反馈意见（小报辟专版进行过连续刊登），促使了物业下决心改变绿化养护不力的面貌，积极采取措施，重新选聘了新的绿化队。由于业主在征询表上的献计献策，帮助了业委会的操作，做到了把业主对绿化养护的看法及时反馈给绿化队；在合同约定上注意体现对全体业主整体利益的保护（即不准入私家揽活等条款）。此次绿化养护征询，是大多数业主的力量，帮助小区绿化养护工作步上规范化轨道。4.车辆收费征询。本届业委会借鉴社会上住宅小区的普遍做法，出于对小区现有公共资源的利用与开发来用于小区管理的需要，在车辆管理系统完成更新具备条件的基础上，组织了全体业主关于车辆是否收费与如何收费的大规模征询。由业委会组织、居委会监督，业主参与三结合的方式，征询同样得到了大多数业主对于小区公共事项的关心与对管理问题的重视。征询是成功的，数据已作公示。目前限于小区欠物业费问题突出，影响到车辆收费管理的落实。但是征询的意义显示：在全体业主共同生活的区域里，可以就共同面对的问题，畅所欲言表达自己的观点，以大多数人的公共认同感来决定小区事务，是最客观公正的。希望本次征询待条件成熟后仍有意义。
四，本届业委会起到的作用
1.景观河水臭。本届业委会上任之时，水质有异味成为小区居民报怨的突出问题。尤其看到依水而居业主的烦恼，立刻成为本届业委会首要解决的问题。经业主提供的信息，组织了一次日本专家上门讲解《水为何发臭与治理原理》的座谈会，受到启发。同时主动去有水景的别墅小区了解水治理的方法；又与物业、中房多渠道探讨，终于决定用挖涵洞装大功率抽水泵来促使水流循环达到减少水质异味。运行后，确实以花费较少达到了使水臭状况改善的目的。
2.绿化垃圾堆场成为小区脏乱差突出问题。三方不断为之寻求解决方法。申请再造垃圾库房未果；用绿化垃圾粉碎机来减少绿化垃圾占地面积，费用较贵，效果与使用寿命未决。请求镇环卫所帮忙及时清运，又面临四年前欠款未付问题；虽然经讨论决定同意拿本届业委会活动经费偿还债务，但物业费还是无法承受每月大量垃圾的清运费用。业委会通过数期小报探讨对策。终于有心的业主主动提供信息并建议“长华路桥下面有个园林所，是否上门请教绿化垃圾处理问题？”经一起前往，和负责人沟通。业委会委托居委寻求镇政府帮助，终于促使小区解决了绿化垃圾清运问题，绿化垃圾堆场脏乱差面貌改观。
3.违章问题突出。尤其是扩占公共绿地让群众义愤填膺。在业主建议下，本届业委会代表全体业主向中央巡访办、区政府、镇政府、城建办写信反映，要求政府治理本小区违章现象。区社会办上门座谈。但表达的态度群众不了解。鉴于上通下达不畅，当区拆违办下小区时，业委会组织愿意参加的业主一起与政府机构的人员进行座谈，让业主的诉求直接与有关部门沟通。不管违章处理今后趋势如何，本届业委会为大家谋求对违章问题的治理，是在努力寻求方向。
4.恪尽职守，立足本职。两年里本届业委会受理业主反馈的问题不少。
安全方面：周界报*系统缺失；西泾港电子监控设备虚设；家庭安防系统失灵；周界报*因大风影响遭树枝刮损；监控盲区；摄像头缺失；小区草坪、大会所、河堤有外来闲散人员逗留；门卫管理上有漏洞；快递问题；陌生人入私家花园摘果实，业主办班。
车辆管理：车辆乱停放；车位缺失；车辆划损；车速不减；车辆缓行标志缺失；车辆超吨位入小区；车辆进出系统的远近刷卡不灵；道闸屡次被撞损坏。
环境卫生：南草坪河堤、东、南围墙边与大会所周边垃圾堆积；东西岛水质异味、河道死角漂浮物、空房户建筑与生活垃圾乱堆放、垃圾箱周边日日脏乱差、狗粪、大会所水道淤塞溢满恶臭熏天；
违章问题：侵占公用绿地与公共道路；占公共水域违章搭建私家亲水平台与凉亭、私辟车库、违章搭建改变住房外观面貌；私拔公共绿化；欠缴物业费。
绿化养护：东泾港堤岸未修整缺石砌与绿化缺失；绿化废枝乱堆放，绿化“霉污病”、“滴粘液”、树枝虫害；绿化树枝修剪不到位；东西岛绿化养护没有主干道好；路旁绿化影响驾驶员视线；绿化垃圾堆场南门东西两处蔓延乱象；绿化带斑秃黄土朝天。
石材道路：叠加小路低洼湿滑；半年的石材道路改造出现的许多问题（小报已作报道）；完工后窨井盖开裂不平响动；石块碎裂；下水道淤堵积水；南北大门人行坡道太陡；
业主反响大还有：房屋渗漏水，芦笛会所、大会所游泳池、小区没会所可以活动；美容院卡善后处理、房屋地基沉降大门开裂、管弄井开裂倒塌、不明异味污染、围墙墙体开裂、路灯不在适当时开关；西泾港西岸工厂噪音大、装潢房屋过度；装潢工人不安时操作影响邻居休息；养鸡；遛狗不纤绳；狗叫声扰民、藏獒问题、公共亲水平台桌椅阳伞旧损；住户维修基金账单疑问。
各类纠纷：邻居绿篱纠纷；电信埋线纠纷；道闸被撞理赔纠纷，车辆碰擦划损纠纷。
5.监督物业管理：1.按合同规定为标准对照，通过每月例会与每月三次巡视以书面记录提出改进意见，并每季度进行考核（小报已作汇报）。2.从制度上着手，要求建立有依据管理。如：帮助物业在管理上制定门卫管理规定、道闸管理规定、私家养护人员与家政人员凭卡出入制度、制作保安巡视记录、违章管理记录、建议确立物业经理接待日制度、以及物业废弃物品清理清单。3.对被引进的灯箱广告牌，作为公共收益的新项目，双方协商制定了补充合同。4.根据本届业委会续聘时增订的双方合同条款中“业委会要对物业员工表现出色予以奖励” 的规定，两年当中业委会予以落实。增加夏季高温毛巾等小礼品慰问，年终对员工与表现突出予以鼓励。代全体业主表示对物业员工的关心与支持，业委会认为激励方式对促进物业公司加强管理是双向需要。以上这些措施在物业公司领导与员工的共同配合与协作下，也确实体现出小区物业管理逐步朝规范化方向进步与提高。
值此，感谢业主与本届业委会的沟通，使本届业委会有机会为大家奔走，多方协调，寻求办法，为小区推动了一些事情的解决。如：周界报*系统、摄像头的高清度、道闸问题、围墙开裂修复、栏杆修复、南北大门维修养护、窨井盖与路面损坏、安装道路*示标志与反光镜与减速带；添置打捞水面漂浮物用船；解决绿化垃圾堆场；叠加小路改造、添置遮阳伞等。对不能解决的事情也作了再三努力。如：监控盲区；摄像头缺失；安防系统；车辆乱停放；车位缺失；大会所游泳池、亲水平台与桌椅修建、车辆停放小区公共道路的收费等，相信为以后解决可能是个铺垫。还有一些问题限于目前的客观原因，只能留待以后条件成熟后解决，如业主大会的规则议事机制业主公约与物业合同完善等。
本届业委会被半数以上业主推荐，从而有机会为全体业主义务管理小区一个任期。承担的职责与压力很大，困难重重。本届业委会能坚持下来的成员竭尽所能，克服困难，不计得失，放弃自己时间为大家服务。事实上小区确实需要有人替大家承担起与物业的协调和督促物业管理等一系列工作。而这些工作又必须通过在实践中不断摸索，逐步熟悉后才得以累积成经验。本来的愿望很想为全体业主服务好，但由于受一定的条件局限与工作能力的局限，本届业委会未能达到当初被业主推荐时的期望程度，谨此深表歉意！
再次感谢大多数业主的支持。
本届业委会至换届选举完成之前仍会义不容辞替大家继续尽职。期望全体业主共同配合，因为漓江山水小区是大家共同的家！
漓江山水花园第二届业委会
xx-11-31
报：房办、居委、物业
附件：本届业委会主任体会：
现作为一个业主，来反观在业委会工作两年余的经历。上任前我刚入住小区，对小区与邻居没有实际接触与了解。上任伊始就面临困难，无论在业主、业主代表、业委会中，都有蓄积了 “激愤”情绪的人要“拍案而起”！经了解，现在社会上大多任职业委会的，都犹如坐在火山口上，确实是个“吃力不讨好的生活”。但我的驱动力是，很想了解作为一个普通业主，究竟会涉及到哪些利益层面的问题需要维护？
感谢半数以上并不认得我的业主推荐，使我有机会替业主“潜伏”了一次。从不了解到了解，明白了之所以存在“激愤”的内外因诸多合理与不合理又不可避免的因素。其实“主任”做得成不成功并不重要，受内外诸多因素制约。重要的是让我有机会真正深入调查研究了一次，获益匪浅。现通过对一些相关政策的了解，结合小区实际状况作个分析。从业主的立场与角度出发，供愿意了解的业主互通信息、增进认识；供关心小区和谐发展的业主有所思考、供业主在分析判断作出选择时有所帮助。从而不失自己任期内做的真正有点意义的事。（以下个人观点，仅供参考）
一， 作为商品住宅小区漓江山水花园自主化管理应该构建的基础
1，业主大会
自从国家改革开放实行市场经济体制后，房屋住宅商品化。原来计划经济体制时代房管所管理房屋住宅的模式，发生了重大变革。政府下放商品住宅管理的经营权。享有房屋财产权的业主，按楼盘的规模（区域），共同缔结参与经济活动的实体——业主大会。而每户缴纳的物业费与维修基金就是业主大会的经济基础。依据这个经济基础，小区参与市场经济体制下的商业性操作，按质价相等的原则，聘用物业公司（俗称“管家”）为小区进行日常管理，实现住宅商品化后的民间自主化管理。而房管部门则作为规则上与技术上操作的指导部门。
漓江山水小区作为商品住宅，其实是一个具有相当鲜明经济特征的实体，但与国企与私企的性质是有区别的。这个经济实体不分行政级别大小与资本份额大小享有话语权，对涉及小区经济利益的事务，每个业主享有共同与相等的话语权！而业委会就是为这个经济实体参与市场经济体制下的市场活动而设立的机构，它的性质是受全体业主委托，代为操作各项事务或代为行使发言权的执行机构，属日常处理事务与发言人的性质。因为业委会本身没有明确的法律地位，它的权力就一定要在以业主为主体的“业主大会”这个实体授权范围之内。因为是以每户的经济利益为基础的经济实体，所以强调“公平性”、“公开性”、“公正性”、“透明性”是重要特征。
2，业主代表
业主大会是业委会的基础。是小区决定重大事项的主体。当一定区域内的小区业主不可能全部参与共同讨论决定小区事务时，应该有一个阶梯式的议事程序，即在限定的相邻户数内，先推举产生业主代表，推举业主代表的正确方式，影响到整个小区经济实体操作的规范性、公平性、实效性。业主代表应该产生于周边相邻的以门号为单位的10户左右内的业主之中，必须有相邻业主的推选委托依据，才能行使业主代表的职责，履行听取意见与采集信息、表达小组意愿的义务，从而代表自己小组参与小区议事程序。业主代表制度的规范与实效，是确定业委会各项事务操作正确性与合理性的基础，只有业主代表制度健全了，才能保障业委会的规范性。3，业委会
业委会是通过全体业主选举产生，确实是业主大会的核心部件，相当于人体的“心脏”。但是它的功能，是要靠全体业主配合，经络血脉顺畅了，才能有动力。在一个群体性自主化管理的范围里，性质决定业委会没有权力。性质又决定业委会要善于调动全体业主运用好自己的权力，作出业主大会的正确决定。确实比管理国企与私企有完全不同的难度。要合乎规范的代全体业主经营小区物业管理，要让业主大会的“心脏”跳动正常，业委会、业主代表、业主大会应该是一个运作密切的整体。
4，制定规则
业委会要为“业主大会”实施商业操作，就必须要有依据，这就需要小区首先制定出自己的“议事规则”。这个“议事规则”（包括“业主公约”）应该出之于全体业主对小区管理制度的约定。它的作用是仅限于小区内共同认同与遵守的“法律”文件。
“业主大会”、 “业主代表”、 “业委会”、“议事规则|”是构建商品住宅小区自主化管理的基础。（哪个环节不健全都会削弱小区自主管理的实际运作能力）。
二，业主大会与物业公司作为两个经济实体的关系构建的基础
物业公司是经营物业管理业务的企业型经济实体，与业主之间是平等的主体关系。业主花钱购买服务，其实形成的是两个经济实体之间的商业关系。在竞聘与招聘阶段，物业公司可以倾尽一切让业主选择的理由。但实际在聘用阶段，处于市场经济体制下的生存要求，物业公司首先是个“商人”。（有受制于要对方买（服务）的需求，又有强烈的利益最大化的需求）。业主群体与物业公司关系，简单等同于家庭主人与保姆之间的关系不妥。群体与个体变量数值的不等，意味着价值判断与受利益颠簸的面积不等。决定两个经济实体间服务与被服务的关系，慎重性应该大于个体之间的行为。从漓江山水第一个物业公司第一太平戴维斯（savills）中国公司（在全球范围是排名第四房产咨询企业）被淘汰的这段历史，其中经验教训值得全体漓江业主深刻反思。
两个经济实体之间相掣肘的应该是合同与相应的监督机制。光有合同没有监督机制是一纸空文；光有监督没有合同上的依据相互“不买账”。
当一个物业公司接受业主大会委托，对小区实行专业化管理并获得相应报酬的过程里，除依照有关法律法规的规定外，相当重要的就是依据双方《合同》的约定。而约定的核心应该是双方物业服务的付费方式。围绕这一核心，建立应有的“业主花钱购买服务”这一商品质量的安全体系。
市场经济体制下，现有物业服务付费方式有“包干制”与“酬金制”两种。
包干制是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。
酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
“包干制”与“酬金制”各有利弊。通俗的解释，就像家庭装潢时选择“全包”还是“清包”。每个住户会根据自己的实际能力来选择“全包”或“清包”。第二届业委会通过全体业主投票选择，是对第一届业委会招聘东慧物业的续聘。是延续上一届选择的“酬金制”，就是一种“清包”形式，相当需要技术“含金量”。（但本小区是否有此实力？）
按理酬金制的好处是阳光财务，不会混淆物业与业主之间各自的收入。我们与物业按照合同约定，物业提取物业管理费8%作为酬金，剩下92%的物业费全部是业主的，所有权也是业主的，全部用于物业服务支出，决定权、支配权应该全部在业主手中。根本不存在讨要明细账的问题
但实际上，我们双方之间的合同未体现符合“酬金制”特点的约定。现在的“酬金制”象“包干制”，比“包干制”更不利。
因此，业主大会与物业公司的“合同”是基础，监督机制不能忽缺。
在商品住宅小区自主化管理当中，“议事规则”与“合同”属于硬件建设，配置全不全直接影响到小区的整体管理水准。
三，小区现状
现小区无论是议事机制：“业主大会”、 “业主代表”、 “业委会”与依据文件：“议事规则|” 、“合同”，缺乏规范与完善，是小区管理运作的致命缺陷。表现为：
a机制不健全
1业主代表产生欠规范性。拿到表格填写就成为业主代表，拿不到就不是，没有推荐程序。当了业主代表，开会有的来一次或两次；有的代表没有一次为小区服务过，缺乏代表性。
2 业委会也有业主代表类似状况。作为业主大会的核心部件，欠缺“规则”武装大脑，就像上课不拿课本。业主的推举与业委会成员的被推举都有一定的盲然性。必然“心脏”先天不足，起步上的无序不可避免。b法规制度缺失
1《议事规则》与《业主公约》是筹委会议论的，没有实践经验的人无法对规则熟悉，更提不出制定与修改意见。虽然在业主代表会上通读，在小区公示栏里公示，没有一个全体业主总结与反思的过程，充分酝酿与探讨的过程，没有针对小区存在的具体问题制定规则，规则只能停留在上级的“模板”程度上，实际发挥不了作用。仅仅走了一个程序就被“抽屉”化了。到现在没有一个业主了解我们小区制定的共同规则是什么。
2业委会与物业签订的《合同》，从实践来看，也仅仅停留在通用的“模板”程度上，没有在细节上双方约定条款。物业续聘后，第二届业委会曾组织愿意参与的部分业主重新洽谈合同细节，但是“商品”已经被使用，失去重新更换的条件，所以在原有合同基础上，没法突破。
c思想认识误区：
1有些业主认为业主大会就是开会。“阿拉这里从来不开业主大会咯”。其实“业主大会”有两个层面的意思：一，是所有业主组成，是整个小区的最高权力机构，是一个代表经济实体的标志；二，当关系到对整体业主利益的事情进行决议时，又是一种决议的表现方式。决议方式除集体讨论（会议形式）外，还可以书面征询，公示也是一种方式。但现实当中，有些业主缺乏“主体“意识，没看到自己投出的一票，可以累积为小区至高无上的最终决议。有些业主对业主代表与志愿者上门征询不耐烦，不给“好面孔”，存在送上去的“民主权力不要”的现象。
,2“业委会是权力机构”，“业委会主任有权”。滋生这种认识与社会大环境、习惯思维方式分不开、与以往常态化的行事习惯分不开。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构”。 但现实当中，上上下下都认为“业委会是领导”，有“权力”。由此围绕“权力”之争在所难免。
其实可以理解一些群众对“业委会”尤其“主任”这个职务的高度敏感性和质疑性。市场经济体制下，在“开放、搞活”的无限空间里，为小区操作的是“钱” +“权”（显然）=“利”。这个职务可以将“权、钱、利”拒之于很远（做到清正*洁），也可以操作的很近。当制度不完善的情况下，值得质疑无可厚非。
3，有一些群众认为“叫业主征询啥，许多人并不懂电子产品和石材性能，业委会组织点人弄弄决定算了”，这些“图省事”或者说“好心”的想法，容易滋生“业委会集权化”。“业主大会”最大的特点就是权益相等 。在经济层面上操作全体业主的钱，除“议事规则|”规定或被委托代理外，替代性的“决定”事务成为常态，势必缺乏透明度，使“利益小集团化”或者“小区管理私企化”。这种倾向在“业主大会”为主体的规则范畴里有违公平。
在小区自主化管理过程中，一种无情质疑“业委会”操控权力，一种又任意姑息“业委会”养权，都对大多数业主带来不安全感。
在“业主大会”实体里，相互之间的关系，除“邻居”的身份外，由于共同的经济基础而不可避免的形成“利益”关系。业委会应该是个公益性的角色，但操作与经济利益相关的事，势必会产生两种状况：对业委会的所谓“利益”高度敏感，诋毁“公益性”；或以极度的“利益”观，让“公益性”不存在。这就是经济生活让全体业主面对的现实。
四，原因
1,职能部门指导问题。小区筹委会是由房管部门与居委*支*参与全过程的，但还是没有完善。一方面：商品住宅自主化管理，属于新生事物，还有待于摸索。另一方面，事实上房管部门只负责“技术”问题，不参与对“受众群体”的管理；而镇综合治理办负责小区“受众群体”范围，但不管“业委会使用钞票”（技术操作）。而小区自主化管理系统又恰恰是由群体与技术操作互为整体密不可分的。由此造成“业委会”陷于“政体”、“群体”、“业务”三部分的夹缝里，无所适从。作为业委会又要以“核心部件”担负运行，又缺乏维护保养；既要马儿跑得快，又要马儿不吃草。自生自灭，缺失一体化程序性指导的关心。
2业委会问题。作为市场化后的新生事物，确实是个错综复杂的核心问题。一方面业委会成员也是普通人，又不培训上岗，又无经验，价值标准又不统一，不完善是必然的。事实上，业委会不是单靠热心就可以做好的，作为受群体委托的经济层面的操盘手，更需要学会弄懂政策条文；尽量弄懂项目的维修、更新、改造程序；包括审核方案、施工单位资质、产品依据、费用预算和计价方式；懂技术书、说明书、相关图纸、实施工期、施工质量、安全问题、后期维护事项；尤其弄懂合同制作相当关键，能善于具备这一系列方面的相关知识，才不至于拿众业主的钱买教训。另一方面大环境对业委会的成熟度制约性太大。做“公益性”的事缺失土壤，使目前业委会无法走出初级阶段的水准3,物业公司问题。作为私营企业进入商品住宅小区管理，也是新生事物。摸索当中，基本经营艰难，生存尴尬，微利或不盈利。能否适应市场走出困境，一方面受自身定位、目标与经营理念等因素制约。另一方面，物业公司受21个上级对口部门的管理，不断调整的政策条款对小区管理有否支撑点？业主反映要求治理的热点问题与政策条款和措施存在空间时，管与不管都与服务对象矛盾遂起，有损口碑；管理上选择妥协和姑息不可避免。一个自负盈亏有生存需要的企业，同时为行政职能部门的管理范围承担部分管理，又没有行政部门的权限，可想而知只能扭曲。全体业主与物业公司作为买卖“服务”的双方，有太多利益的问题影响到管理水准，而管理问题反过来又影响业主利益。尤其是物业费的收缴，最大的后果，双方都受挫伤，利益受损，恶性循环，无药可医。
4,全体业主是决定整个小区命运的主体。但是现阶段看来“主体”不夯实。一方面小区不入住的占一定比例；又持 “自扫门前雪”的生活态度；还有部分业主存在的“对手”意识，在利益层面上，如同“医患纠纷”一样，“信任危机”成根本动因。另一方面，物业管理的普遍现象，在费用上无法提取哪部分资金专门用于服务质量的保障来维护业主利益。难怪本小区与其他小区一样，业主以不交物业费作为维护自身利益的唯一武器。这种现象是目前许多小区物业管理面临的困境。要理顺还有漫长的路要走。
五，业主如何维护自身利益？
1. 积极参与小区的选举与征询，以认真负责的态度，慎重表达意见作出选择。
2. 小区《议事规则》要重新探讨补充加以完善，形成每个业主遵守小区管理规则的共同约定。只有《议事规则》制定在前，才有依据组建小区议事体系。
3. 坚持业委会公开、透明的办事程序，置于全体业主的监督之中，小区其他各方要形成共识，予以支持。
4. 每个业主有义务协助筹建会按规范组建业主大会、业主代表会、业委会三位一体的小区议事体系，程序规范并按照规则行事，才对全体业主是保障。
5. 委托物业管理事项必须进一步细则化，条款要量化，措施要明确。形成《业主大会决议》后，作为小区物业管理依据与规范管理标准。
6. 按规则业委会不具备《业主大会决议》同等决议权，只具备按《业主大会决议》行使监督、执行与公示权。因此每个业主要按程序对《业主大会决议》的形成与推动发挥作用。
7. 每个业主要积极主动参与选拔和推举业委会成员（包括业主代表的推选）。建议提倡开放性的思维方式，打破原有参选框框，充分利用小区应有人才资源，因地制宜为小区发挥作用。鼓励推荐有专长的、有公益心的在职业主担当重任，不局限于退休人员。建议采取灵活的工作方式，兼顾成员之间专长的发挥，合理分工，取长补短，力争提高班子“技术含金量”，才能以应有品质保证全体业主的利益。
8. 要与物业公司在合同上重新确立起点，付费制形式要根据现有条件充分酝酿后进行表决，在此基础上制定合同。
9. 全体业主重新（进户同时落实）书面确定自己表决权的方式，保障每户表决权的落实。
希望每位业主意识到，维护与管理好小区不仅仅可以使楼盘升值；更需要维护好邻里的情谊，它的重要价值，是使每位业主的居住品质升值，从而共同的利益才能得到有效维护。因此，希望全体业主在漓江这艘航船上要“风雨同舟”，不要“风雨同挤”。要走合作共赢的道路才是漓江小区的正确选择。
xx-11-31
第2篇 小区业委会2015年终述职报告范文
本届业委会xx年12月8日经上级批准成立，至xx年12月届满。目前已两年有余。鉴于上次换届选举整整历时一年半的过程，因此本届业委会讨论后决定，提前向上级申请换届选举。在行将届满前，现对任期两年余的工作进行回顾总结，便于广大业主在参与下届业委会换届选举时予以参考。
本届业委会自成立起，就确立了“公平、公正、公开、透明”的理念，并主导创办了《漓江之声》小报。第一个月起就依托小报，宣传本届业委会的指导思想、工作方法、处事原则。坚持公开化与透明化，便于全体业主了解与监督。两年来，本届业委会按月将工作情况向全体业主开诚布公进行汇报，整个过程应该可以一目了然。现作归纳
一，按有关业主委员会的指导文件为要求，本届业委会特点：
1.严格遵照《物业管理条例》第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构——”等规定行事。
2.本届业委会没有“拍板权”，最终决定事务的可行性是在有依据的基础上按程序确立。
3.充分依靠与发动全体业主，予以业主知晓权与参与权；
4.建立并保持个人对小区事务判断的表达渠道畅通。（每月小报辟专栏回复业主反馈）
5.本着厉行节约，杜绝浪费，以慎重为原则，以小区确实迫切需要维修改造的问题为出发点，严格把好小区维修基金与活动经费支出关。
6.一切讨论决定均文**录存档。
二，在两个方面替全体业主承担了义务与职责：
（1）小区的日常管理。
重点对小区的秩序维护、绿化养护、环境保洁；公共部位与设施设备的使用管理和维护；
俗称“四保”；其次车辆停放管理；违章问题等相关业主利益的事。
采取方法是：1.依靠三方合作为前提，重视业主信息反馈；2.每月一次例会；3.每月三次巡视检查；4.特殊情况及时商讨处理办法。
（2）涉及迫切需要.动用维修基金维修与改造共用设施的部分。
任期内对车辆管理系统、摄像头更新、东西岛贯通工程与大功率水泵的安装、打捞水景漂浮物的用船、桥栏杆锈蚀更换、监控室静电地板腐蚀更换；电脑巡视软件、电路板、显示器陈旧性故障更换、南北大门锈损维修与油漆；道路减速带与反光镜等禁示标志安装、为物业保安添置办公用椅与巡逻用自行车、南门修建停非机动车雨棚等确立维修改造项目。
采用方法是：1.对各方反馈的问题梳理，确实需要维修改造的在小报上确立为议题；2.提供一个充分酝酿的过程，通过座谈会或走访中房等相关部门或请教专业人士；3.走全体业主征询或业主代表征询程序后业委会再作确定；4.结果均在小报上予以告知并在宣传栏公示一周拍照留存，之后还会待成熟后落实。
三，组织开展的主要几次征询活动的意义：
1.xx年石材马路改造。其实中房出资，只要求业委会出具证明同意施工方进场。根据规则，业委会没有哪条依据可出此证明，因此组织了第一次全体业主的征询活动，取得了大多数业主的同意，使小区道路改造得以实现。此次征询，业主当中存在不同见解得以充分表达，显现出智慧的、专业的，方法上的思维相当活跃，看到了业主当中蕴藏的才智与力量，对业委会工作启发很大。事实证明，能让数据说话，是帮助业委会推动民主化管理最公平、最透明的行之有效的方法。
2.道闸改造。道路改造同时，小区车辆进出系统问题提上日程。原道闸年久失修关系到小区安全问题。中房提出：道闸与道路同时改造，或以后业委会自己组织全体业主讨论改造，成本代价不同，要求业委会速作决定，以免延误道路铺设。这是一项技术系数很高、专业性很强的项目，要求更新或以旧修旧，不同主张均有合理性的一面。对本届业委会是个难题。于是向不少业主上门讨教，向相关部门咨询，汇集到不少不同厂家、不同品牌、不同方案与不同报价，组织了第二次全体业主的征询。同时组织业主参加由厂家用幻灯片形式介绍产品的讲座，并开展面对面讨论；还组织业主去不同厂家实地考察，与厂长交换意见。本届业委会本着慎之又慎的精神，前后整整研讨了半年之余。最后完全依仗业主的参于与支持，以专业知识，使费用比最初报价得以合理精简与节约，才使道闸改造得到实现。事实证明大多数业主的判断与社会住宅小区安全型的封闭式管理的趋势是一致的。从招聘到选聘。本届业委会体现“组织与协调”的功能，让业主自主决定小区事务的实践，对今后凡决定涉及全体业主利益的事项，尊重每个业主应有的行事权力，保障决定动用维修基金过程的透明度是一个参照。
3.绿化养护问题。是业委会上任后碰到的群众反响最大最棘手的事情。在热心业主的帮助下，曾聘请专业单位与专门人士对小区绿化进行过多次评估与讨论，对每月四万元承包小区那么大面积的绿化养护均认为“难”。对于“难”的事如何想办法做好？业委会面向全体业主讨教方法，组织了全体业主对小区绿化养护问题专门征询。这次征询得到了出乎意料多的反馈意见（小报辟专版进行过连续刊登），促使了物业下决心改变绿化养护不力的面貌，积极采取措施，重新选聘了新的绿化队。由于业主在征询表上的献计献策，帮助了业委会的操作，做到了把业主对绿化养护的看法及时反馈给绿化队；在合同约定上注意体现对全体业主整体利益的保护（即不准入私家揽活等条款）。此次绿化养护征询，是大多数业主的力量，帮助小区绿化养护工作步上规范化轨道。
